Détenir un bien immobilier en Espagne implique des obligations fiscales, particulièrement si vous êtes résident français. Grâce à la convention fiscale franco-espagnole signée en 1995, il est possible d’éviter la double imposition tout en respectant les règles de déclaration de patrimoine. Cette convention fixe les modalités pour que les revenus et biens situés en Espagne soient pris en compte dans votre situation fiscale sans être imposés deux fois. Déclarer ces biens garantit votre conformité et vous protège de sanctions.
Ignorer l’obligation de déclarer un bien immobilier situé à l’étranger peut entraîner des risques financiers et légaux sérieux. Les amendes pour non-déclaration peuvent aller jusqu’à 1.500 € par bien et par an, voire bien plus en cas de récidive. Dans des situations graves, cela peut conduire à des poursuites judiciaires, avec des peines de prison et des amendes substantielles, surtout en cas de fraude intentionnelle.
Dans quels cas déclarer un bien en Espagne ou en France?
Déclaration des revenus locatifs en Espagne
Si vous percevez des revenus locatifs provenant d’un bien immobilier en Espagne, ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) en Espagne. Cependant, en France, ces revenus doivent également être déclarés, mais uniquement à titre informatif. Cela permet à l’administration fiscale française de calculer le taux effectif d’imposition applicable à l’ensemble de vos revenus mondiaux.
Impôts sur les ventes immobilières
En cas de vente d’un bien immobilier situé en Espagne, la plus-value réalisée est généralement imposée en Espagne, conformément à l’article 13 de la convention fiscale franco-espagnole. En France, une déclaration informative est également requise, bien que l’imposition elle-même ne s’applique pas une deuxième fois.
De même, dans le cas des ventes en Espagne, il existe aussi une plus-value municipale (IIVTNU), payée à la Mairie de la commune où se trouve le bien, calculée sur l’augmentation de la valeur du terrain depuis le moment de l’acquisition jusqu’au moment de la vente.
Impôts à payer pour les biens immobiliers
Un bien immobilier utilisé à des fins personnelles en Espagne est soumis à des taxes locales, telles que l’impôt foncier (IBI). Même si vous n’en tirez aucun revenu, ce bien doit être déclaré dans votre déclaration fiscale en France, car il fait partie de votre patrimoine global.
Comment éviter la double imposition?
Méthodes d’exonération : totale ou avec progressivité
La méthode d’exonération est l’un des principaux moyens d’éviter la double imposition. Elle peut prendre deux formes :
- Exonération totale : Les revenus ou gains provenant de l’Espagne ne sont pas imposés en France.
- Exonération avec progressivité : Les revenus de source espagnole ne sont pas directement imposés en France, mais ils sont pris en compte pour déterminer le barème d’imposition global.
Méthodes d’imputation : totale ou ordinaire
Selon la méthode d’imputation, l’impôt payé dans l’État source (Espagne) est pris en compte dans l’État de résidence (France) :
- Imputation totale : L’impôt payé en Espagne est entièrement déduit des taxes dues en France.
- Imputation ordinaire : Un crédit d’impôt est accordé, mais il est limité au montant dû en France sur ces mêmes revenus.
Par conséquent nous voudrions souligner l’importance des Conventions fiscales de double imposition entre l’Espagne et la France, aussi bien pour éviter des pénalités que pour ne pas payer plus d’impôts que ce que nous devons payer conformément à cette convention.
Les notaires et experts fiscalistes jouent un rôle crucial pour garantir la conformité fiscale:
- En Espagne, un avocat spécialisé s’assure que toutes les démarches légales sont respectées, vérifiant notamment la validité des documents de propriété.
- En France, le notaire garantit que les biens étrangers sont correctement intégrés dans votre déclaration de patrimoine. Leur expertise réduit les risques d’erreurs et optimise votre situation fiscale.
Sanctions et pénalités en cas de non-déclaration
Le non-respect des obligations fiscales relatives à la déclaration des biens immobiliers situés en Espagne peut entraîner de graves sanctions financières et juridiques. Parmi les risques les plus courants :
- Amendes forfaitaires : Jusqu’à 1.500 € par bien et par an non déclaré.
- Sanctions aggravées : En cas de fraude avérée, les amendes peuvent dépasser 2.000.000 €, accompagnées de peines d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 7 ans.
Pour éviter ces conséquences, il est essentiel de :
- Déclarer tous vos biens immobiliers situés en Espagne, même s’ils ne génèrent pas de revenus.
- Consulter un expert fiscal ou un notaire pour vous assurer que votre situation est conforme aux lois fiscales françaises et espagnoles.
Faire preuve de transparence et respecter les délais de déclaration permet d’éviter des complications coûteuses et de préserver votre patrimoine.
